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管理委託の方式として、一般的に多いのは「代理委託方式」です。（下記の表参照）
管理会社はオーナーの代理人として入居者と対応します。
賃貸借契約はあくまでオーナーと入居者が交わしています。
これに対し、「転貸借方式」とは管理委託の方式の１つであり、管理会社が建物所有者であるオーナーから部屋を借り上げて、それを第三者に転貸する方式です。
賃貸管理の契約形態として、オーナーズエージェントではこの転貸借方式を推奨しています。
――なぜか。
それは、転貸借方式にはオーナーと管理会社それぞれにメリットがあるからに他なりません。
なお、転貸借方式の場合、イコール所謂「サブリース（空室保証）」と捉えられてしまいがちですが、転貸借方式はあくまでも管理形態のひとつに過ぎません。オーナーと管理会社とで取り交わす契約によって「空室保証をしない」とすることももちろん可能です。
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転貸借方式の持つメリットの中でも、まずは借主（入居者）に対して管理会社が「貸主」という当事者の立場で応対できる、という点が一番大きなメリットと言えるでしょう。
管理会社が当事者になると、具体的には次のようなメリットが出てきます。
１）管理業務の能動化
当事者となることができれば、滞納者に対して内容証明を送ったり訴訟を起こしたりなど、管理会社が自らの判断でスピーディーに対処できる。
また、訴訟の当事者になることができる。
訴訟は貸主・借主といった当事者、またはその代理人となれる弁護士（司法書士）にしかできないため、代理委託方式の場合、管理会社は訴訟の当事者になることができない。
対して、転貸借方式であれば「貸主」という当事者として訴訟に臨むことができる。
代理委託方式でも弁護士に依頼することは当然できるが、費用がかかる。
２）非弁活動の回避
転貸借方式によって「貸主」となった管理会社は、自らの権利である家賃債権に基づいて督促行為を行うに過ぎないので、滞納督促行為が非弁活動とならない。
また、当事者として督促できるため、オーナーの代理として行うよりも比較的強い立場でものを言うことができる。
※「非弁活動」とは、「弁護士でないものが有償で法律行為を代理すること」であり、代理委託方式の場合は家賃督促が非弁活動に該当すると言われることもあり得る。
１）、２）のように、管理会社が当事者となれるメリットを考えると、転貸借方式は「滞納保証」という管理上のサービスをオーナーに提供しやすい管理方式だとも言えるでしょう。滞納保証というサービスによって、他業者との差別化をより明確にすることも可能となります。
一方、オーナーにとっても管理会社が当事者となってくれることで、滞納による追い出しや敷金返還訴訟といった面倒なトラブルを免れることができ、管理会社に一切を任せることができるようになります。
賃貸運営に関わる多くの事を管理会社に一括で任せることにより、所有と経営の分離を実現することができるのです。
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転貸借方式は、オーナーだけではなく、管理会社にもメリットがある管理方式と言えます。
また、入居者にとっても、特別に不利になることも無く、関係者それぞれに意味のある方式なので、管理方式の一つとして検討する価値は十分にあります。
滞納者など不良借家人への対応を考えた場合、定期借家契約との相性も非常によく、当社では「Ｔ＆Ｔ（定期借家＆転貸借）方式」と言ったりしています。
滞納保証付き管理とすることで、オーナーは滞納リスクから解放され、一方で、管理会社は滞納保証分として管理料率をプラスできるという考え方もあります。
管理会社が「貸主」となるため仲介手数料は取れないという点や、管理契約書の作り方にはそれなりのノウハウを必要とするといったことはありますが、所有と経営を分離できる点、またプロパティマネジメントという視点で管理方式を考えた場合、転貸借方式は通常の代理方式に比べて、かなり優れた管理方式であると言うことができるでしょう。
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詳細については下記リンク先をご参照のうえお問合せください。
本社 東京都新宿区西新宿7-15-8 日販ビル1F TEL：03-3360-2121
オーナーズエージェント株式会社
