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２０００年３月１日に施行された、「定期借家権法」に基づき創設された借家権で、最大の特徴は「更新条項のない賃貸借契約」という点にあります。
「更新」を前提とした従来の賃貸借契約（普通借家契約）と異なり、定期借家契約では、定められた契約期間が満了すれば必ず契約が終了することになるのです。

つまり、貸主と借主が取り決めた契約期間がしっかりと守られる、いわば公平な契約と言えます。

オーナーズエージェントが定期借家契約の導入を推奨する理由は、普通借家契約よりも定期借家契約のほうが「賃貸経営のリスクを少なくする」ことができるからなのです。

普通借家契約では「法定更新」という考え方があり、貸主側が契約期間満了に伴い契約を終了させようとしても、いわゆる「正当事由」がなければ、借主に対して契約終了（つまり契約更新の拒絶）を主張できないようになっています。
そして「正当事由」は、少々の契約違反や滞納では認められないことが多いのです。
つまり、一旦部屋を貸してしまうと、貸主側から契約終了を主張し実現するのは容易ではなく、貸主側からみて継続入居を望まない借主であっても、簡単には退去してもらえず、更新により契約が継続してしまうことになります。

定期借家契約で契約することによって、礼金が取れない・家賃が下がるといった事を言われることがある。しかし、１万数千件を超える定期借家契約を見てきたオーナーズエージェントとして言わせてもらえば、そのようなことは一切ありません。

そのポイントは「再契約を前提とした定期借家契約」にあるのです。

定期借家契約は、原則的に契約期間満了に伴い必ず契約が終了することになります。
契約終了後に、引き続き部屋を使用する場合は、「再契約」を行う必要があります。
この「再契約」を行うためのルールを設けることで、いろいろなパターンの定期借家契約をすることができるのです。

１）　非再契約型

当初の契約期間満了で終了とし、再契約を一切行わないことを前提とした契約方式。

予定通りの時期までに退去してもらえるため、３年間だけ部屋を貸して、後に自ら使うといった「転勤」などのケースや、２年後には建物を取り壊すといった「取り壊し・建て替え」のケースにも最適だ。この方式で契約期間が短い場合、通常の募集金額よりも条件を緩和するといった対応が必要となるケースもある。

２）　再契約未定型

契約期間満了後、再契約を行うかどうかを予め決めず、その時に貸主・借主とで協議のうえ決める契約方式。借主にとっては、契約期間満了後のことが不明で、不安定な立場におかれるため、募集においては不利になることが多い。一般に所謂「定期借家契約」というとこれにあたる。

３）　再契約型

契約期間満了後に、原則的には再契約をすることを大前提とした契約方式。従来の賃貸借契約の代わりに使うのはこの方式となる。

原則的に、再契約することを保証する。
ただし、契約違反や家賃滞納があった場合は再契約をしないといった形だ。
 

「再契約型」は、優良な借主にとっては、従来の賃貸借契約と何ら変わることがありません。むしろ隣接住戸も同様の方式で契約されていることで、建物内の不良借家人が排除されやすくなり、良好な住環境が保たれることになります。この方式の場合、普通借家契約と比べて、家賃が下がったり礼金が取れないといったことは一切ありません。

■ 契約期間を自由に定められる ■

普通借家契約では契約期間１年未満のものは、「契約期間の定めのない契約」とされてしまう。定期借家契約では契約期間１日間でも５０年間でも自由自在に設定することができます。

 

■ 賃料の改定ができる ■

従来、賃貸借契約には「家賃の増減額請求権」が貸主・借主双方に認められています。家賃が不相当となった場合には、家賃の増減を相手方に主張できるという考え方です。
（認められるかどうかはケースバイケース）

 

普通借家契約の場合、「一定期間家賃を増額しない」という特約は有効ですが、「一定期間減額しない」という特約は無効でした。定期借家契約においては、増額・減額のいずれをも特約で排除することができます。

 

また、定期借家契約では、再契約ごとに賃料を一定割合増額する・減額するといったルールも、貸主・借主が自由に条件設定をすることができます。
定期借家契約は、当事者が決めた約束事がその通り守られるという、ごく当たり前の契約方式なのです！！

 

■ 賃貸物件が市場に供給されやすくなる ■

「人に貸すとその人のものになってしまう」とも揶揄されることがある普通借家契約では、所有物件を貸し出すことをためらってしまうオーナーも、定期借家契約であれば一定期間後には必ず契約が終了することを前提で貸し出せるため、市場に賃貸物件が供給されやすいことになります。

 

■ 「立ち退き料」が回避できる ■

老朽化した建物を建て替えるといった場合、必ず出てくるのが「立ち退き料」問題です。
普通借家契約の場合は、借主に退去してもらうためには金銭で解決せざるを得ないことが多く、通常賃料の数ヶ月から１年分を要求され、相手が強引な人物であった場合には数百万という膨大な金額を「立ち退き料」として支払うといったこともあるのです。
弊社の立ち退き交渉では、「１０００万円でも出ない」と言われた経験もあるくらいです。

その点、定期借家契約ならば、ある時点以降は再契約をしないというルールを予め設けて契約することで、予定通りに退去してもらうことが可能となります。
つまり、「立ち退き料」といった、無用の費用捻出をおさえることができるのです！

2010年あたりから、定期借家契約に対する問い合わせを多く頂くようになりました。
以前から定期借家契約を推奨していたオーナーズエージェントですが、定借についてこれほど多くの反響をいただいたことはありません。過度に借主を保護してしまう普通借家契約から、貸主の立場が主張し易い「定期借家契約」に注目が集まっているのでしょう。

 

その背景として３つの要因が考えられます。

 

（１）　賃借人居住安定化法案

2011年4月現在、国会で継続審議中となっているが、滞納者に対する督促行為についてルールや罰則を設ける内容となっているため、施行されれば今まで以上に滞納者への対応がやりにくくなることが予想されます。

 

（２）　賃貸管理業の任意登録制度

2011年3月より国交省が説明会を開催しており、2011年秋には実施されると言われている「任意の登録制度」。
管理業務についての明確な法律がないまま進んでいた賃貸業界に、一定の登録制度を設け、管理業者の質の向上を図り、オーナーや借主の保護を図ろうといった意図があるようです。
おそらく将来的に成立・施行されるであろう「賃貸住宅管理業法」を見据えたものであり、時代の流れとしては「任意の登録制度」から「免許制」へと移行していくと予想されます。つまり、より賃貸管理業務の重要性がクローズアップされることになります。

 

（３）　相次ぐ更新料返還の判決

2005年くらいから更新料の返還を求める訴訟が何件も提訴されており、中には更新料そのものを否定するかのような判決も出ています。将来における更新料取得を禁じるだけでなく、過去に取得した更新料の返還まで命じる判決も出ており、今後の流れによってはオーナーや管理会社の収益を直撃しかねません。

2011年秋頃に予定されている最高裁での更新料判決が待たれるところではあります。
もし、敗訴の判決がでるとなれば業界に与える影響は甚大です。
しかし、これは普通借家契約上の問題であり、定期借家契約においては、「更新料」は存在せず、基本的には関係がありません。
「更新料」のかわりに「再契約料」をいただいているが、これは「更新料」裁判とは直接の関係はないからです。

 

これら３つの要素に代表されるように、昨今の「消費者寄り」「消費者保護」の潮流は、加速することはあっても弱まることはないものと思われます。
そうした流れの中で、最も危機感を募らせているのがオーナーです。
消費者保護の法律が悪質な入居者まで守ってしまう一方、不況下にあって滞納は増えています。まさに「オーナー受難の時代」と言えます。

そこで注目されるようになったのが「定期借家契約」なのです。
滞納者をはじめとする不良借家人の排除がしやすいため、必然的に滞納者の数は減少し、無理な滞納督促をしなくても済みます。

 

オーナーズエージェントでは、「定期借家契約」こそが貸主・借主にも公平で常識的な契約方式であると考えています。

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