アパート・マンション経営 企画運営マニュアル 著者：藤澤雅義 （住宅新報社）

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アパート・マンション経営に興味はあるけれど周りにもたくさん賃貸住宅が建ちはじめているし差別化ができるのかなぁ？
こんなお悩みありませんか？

建築会社が提案してくる間取り・プランは本当に市場環境に受け入れられる提案なのでしょうか？
そこに記載されている事業収支上の家賃は入居者に受け入れられるでしょうか？
また、同じコストでもより魅力的な物件にすることはできないのでしょうか？

賃貸経営は、現在およびその将来にわたり、継続して安定した事業でなければなりません。
間取り・プランが現時点での入居者ニーズに合致していることはもちろん、将来的にも対応できる物件にしなければなりません。

オーナーズエージェントでは入居者ニーズはもちろん、先進技術・設備等を取り入れながらデザイン性・居住性を追及し、なおかつイニシャルコスト、ランニングコスト等のコストパフォーマンスを十分考慮し、総合的に企画していくことをモットーとしています。

その上で、市場と立地および敷地条件にあわせた、感性の高い賃貸住宅をご提案いたします。
提案次第では価値をあげる提案（バリューアップ）も可能になります。
「建てたらハイ終わり」ではなく、建物の運用を行うオーナーズエージェントだからこそできる入居者ニーズの反映手法は、差別化を考えられているオーナー様にとって強力な武器となります。

不動産会社に管理を任せているけれど家賃が下がってばかりでこの先どうなるのかしら？
こんなお悩みありませんか？

私どものお客様になる前のAオーナー様は、次のような悩みを抱えていました。
まず所有されている物件の募集している家賃が下がってきています。
一方、毎年解約する入居者も増えてきて、一戸空くごとの空室期間も長くなってきています。
当然、自分の手取り収入はどんどん下がってきています。新築当初は200万円程度あった収入（借入金返済前）が、現在では143万円にまで下がってきているそうです。月間で60万円ものマイナスです。

賃貸市況は下げ止まったという意見もありますが、まだまだ厳しい状況なので、不動産業者は空室の発生を景気のせいにして、「厳しいですから」といって、単に家賃を下げれば決まるという安易な発想の提案に終始しています。

確かに家賃をさげることは即効性があって、入居者が一番理解しやすいとはいえます。
ともかくオーナーに頼み込んで家賃を下げる。下げれば決まる。そして「よかった、よかった」で終わっていたそうです。

不動産業者は（もしかしたらオーナー様も）家賃を下げて決めた結果、オーナー様の収益がどうなったかまであまり考えません。
運営コストにしても、なるべく圧縮してあげるような提案があってもしかるべきなのですが、この業者はそういったものもない。

弊社では加盟店様とともに、「キャッシュフローツリー」にもとづいて物件を比較・分析します。すると、問題点が見えてきます。
問題点が見えれば、どこを改善すべきかおのずからわかるものです。
あとは、経験と知恵を結集して改善提案をすればよいのです。

この「カイゼン」するという発想がない会社であれば、オーナー様の収入はどんどん下がることでしょう。

従来の賃貸アパート・マンション・ビル等の建設は一般論として建築会社主導で行われることが多かったと言えます。

しかし、建築会社はあくまで建築をする部門、実設計に忠実にかつ工程をまもり工事をするプロフェッショナルですが、賃貸住宅・ビルの企画を立てるプロではありません。

この場所には、「どのような間取り」がいいのか？
「どのくらいの専有面積」で、「どの家賃帯」で、「どのような設備／仕様」で、また「どんな差別化」をするのが「長期的にみて一番いいのか？」を企画するのは、これは実際の賃貸の現場、つまり入居者ニーズを知っているプロパティマネージャーをおいて他にはないと言えるでしょう。

また、物件の運用上の（ランニングコストやメンテナンスコスト）を一番把握しているのもプロパティマネージャーです。
そして、一番効果的なコストのかけ方と削減すべき、また軽減できるコストを把握しているのです。

オーナーズエージェントはプロパティマネージャー主導による建築プロデュースが賃貸物件の企画の真の姿だと考えています。現在、日本ではアパート・マンション・ビルを作ろうと思ったら、まず建築会社に相談するという一般的な図式があります。しかし、すくなくともプロパティマネージャーがその企画に参画しているべきです。
オーナーズエージェントは今後、「賃貸物件の企画には必ずプロマティマネージャーが携わるものだ」という文化を形成していきたいと思います。

２００３年の９月に完成した「ステラ・ガーデン」は、完成３週間前かに全２１戸が満室になった物件である。

４３平米の１ＬＤＫであるが、特徴はベットルームをポリカーボネイト素材の引き戸で囲い、２辺を開け放つと大きなワンルームにも変身するという間取りである。
入居者のニーズは、とにかく「広い部屋（リビングルーム）」がほしいということである。
申し込み状況をみると、この間取りはディンクスを狙ってつくったのだが、予想以上に単身者の申し込みが半分を占めた。
当時、３０歳代社会人の単身者のための間取りが不足していた。
つまり１Ｋでは狭い、かといって次の間取りは２ＤＫになってしまうのだ。
その間を埋める間取りが不足していたといえる。

オーナーズエージェントでは、案件地の市場調査に基づいた正確な情報から満室稼動への道を探り、永続的に最大のキャッシュフローを提案、実践いたします。

空室率の高いアパートを満室稼動の高収益物件に生き返らせるのはプロパティマネージャの大事な仕事です。
上の写真をご覧ください。
オーナーズエージェントのノウハウで蘇らせた成功例のひとつです一見、外壁をタイル張りにしただけのように見えますが、秘密は他にあります！

この物件の成功理由は、ここでは避けておきますが、築年数が経ってきて稼動率が悪くなっている物件を今後どうするか、新しく建て直すか、リニューアルして再稼動させるか決断をせまられる場合があります。
そういった場合には、リニューアルをするとあと何年家賃が取れるのか？耐用年数は？費用対効果は？といった観点から新築企画とのとの事業収支比較をすることになります。
ただ、リニューアル企画は新築企画に比べると大変難しいものです。新築の場合は更地から自由に設計して、最終的に「新築物件」が完成するので、ある意味、楽なものです。既存物件のリニューアルは仮にうまくできても、 中古に変わりはありません。
だからこそ企画者のセンス次第で、物件の集客力が違ってくるのです。

中古物件のリニューアル工事は賃貸の場合、入居者ニーズを知っているプロパティマネージャーこそが企画すべきものでしょう。