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以下の項目についてチェックし、「チェックシート」に記入・記録します。
(A) 外回り・共用部分
1)外壁
外壁の種類 （タイル、サイディングボード、吹き付け、コンクリート打ち放しなどの別）
2)物件名プレート
設置済か未設置か、未設置なら設置予定
3)エントランス扉
有無、他の共用出入り口の有無
4)管理人室
有無、管理人氏名、電話番号、対応時間
5)管理会社
分譲物件の場合は、管理会社の有無と会社名、電話番号、対応時間など
6)防犯カメラ・防犯センサー
有無と設置場
7)オートロック
有無とメーカー名、電話番号、型式など
8)集合ポスト
有無と形式。たとえばダイヤル敷き、南京錠式、鍵なしなどの別
9)エレベーター
有無と台数、メーカー名、電話番号
10)共用灯
有無と台数、設置場所、電球・電灯の種類など
11)駐輪場
・有無と収容台数（オーナー使用分の台数も）
・平置の場合、屋根無しと屋根付きのそれぞれの台数
・機械の場合、屋根無しと屋根付きのそれぞれの台数
・バイクの駐輪の可・不可、台数、排気量の別
12)駐車場
・有無と収容台数（オーナー使用分の台数も）
・平置の場合、屋根無しと屋根付きのそれぞれの台数
・機械の場合、屋根無しと屋根付きのそれぞれの台数
・平置、機械それぞれのサイズ（全長、全幅、全高）
13)火災報知機・消火器
有無と設置場所、メーカー名、電話番号、型式。消火器の場合は台数も
14)電話回線の配線
配線済みかどうか（保安器まで、各部屋まで）。未配線なら配線予定を。いつまでに［オーナー・建築会社］が［保安器まで・各部屋まで］設置予定
15)共用ブレーカー
有無と設置場所
16)植栽
有無と植木の種類
17散水栓
有無と設置場所
18)屋上
有無と施錠設備の有無、立ち入り確認の可否など
19)除草の必要性
有無と場所
20)隣地
東西南北それぞれの状況。道路の場合は道幅も記載
(B) 物件配置図
現地案内図作成のために、物件全体の案内図を作成します。作成にあたっては、以下の２点を明確にします。
1)部屋番号の配置、駐車場番号の配置
2)駐車場・駐輪場・ごみ集積所等の場所
ごみ集積所が敷地外の場合は、以下の２点に注意して別途、作成します。
1)物件との位置関係・距離等記載
2)ごみ集積所看板の有無・分別方法・回収日・回収時間等確認のうえ記載
(C) 各号室の間取り
各号室ごとに、以下の項目で間取りを確認し記録します。
1)タイプ
間取り、専有面積
2)各部屋の広さ
・居室：部屋数とそれぞれの広さ
・Ｓ（納戸）：部屋数とそれぞれの広さ
・Ｋ、ＤＫ、ＬＤＫ：オープンキッチン型、独立キッチン型、廊下兼キッチン型の別と広さ
(D) 専有部分の設備・仕様−１
占有部分の設備・仕様を詳しくチェックして、記録します。管理会社によっては、募集図面で設備・仕様をチェックして、それでチェックシートを兼ねさせている場合があります。
しかし、募集図面には入居者が気にすることは書きますが、それ以外は書いていませんから、募集図面だけでは不十分です。
基本的なデータとして、きちんとしたチェックシートに集約されていなければいけません。
以下、専有部分の設備・仕様のチェック項目を、１と２に分けて列挙してみましょう。
1)各部屋鍵の施錠確認
確認したか未確認か。未確認の場合はその理由。
2)玄関鍵
・シングル、ダブルの別
・メーカー名、型式、色、ドア厚
・ダブルの場合は同一鍵か否か、マスターの有無
・鍵がメーカー特注品の場合のドア調査
メーカー名、型式
・シリンダー発注の場合：担当者、発注先、電話番号
※(1)マスター鍵が存在するか、(2)オートロックが逆マスター仕様ではないか、に注意
3)部屋番号プレート
プレートの有無と、入居者募集時の部屋番号変更の有無
4)呼び鈴
有無と呼鈴式・インターホン式の別、メーカー名、型式、電話番号
5)玄関ドアポスト
有無
6)下駄箱
有無
7)床材
洋室、ＤＫのそれぞれごとに、フローリング、クッションフロア（柄は）、ジュータンなどの別
8)天井材
洋室、ＤＫ、和室のそれぞれごとにクロス、ジプトンなどの別
9)キッチン機器
種類と付帯設備について、詳しくチェックします。
種類：システムキッチン、ガスコンロ、ＩＨヒーター、電気コンロの別と、何口タイプか、設置済か設置可能か、メーカー名、電話番号
付帯設備：魚焼きグリル、オーブン、ミニ冷蔵庫のそれぞれごとに、有無、メーカー名、型式、電話番号
10)レンジフード・換気扇
メーカー名、型式、電話番号
(E) 専有部分の設備・仕様−２
1)１階床下収納
有無、メーカー名、型式、電話番号
2)エアコン
有無と台数、設置場所、リモコン式・コード式の別、メーカー名、型式、電話番号
3)クーラースリーブ
有無と設置数、設置場所
4)照明器具
有無と台数、設置場所、リモコンの有無
5)洗濯機置場
有無、設置場所（室内・室外）、防水パン１Ｆ・２Ｆの有無（サイズ：縦横）
6)独立洗面台
有無、設置場所、メーカー名、型式、電話番号、タンク（扉下）の有無
7)ウォシュレット
有無、メーカー名、型式、電話番号
8)ウォームレット
有無、メーカー名、型式、電話番号
9)ベランダ
各階ごとに以下をチェック
・種類：ベランダ、フラワーボックス、テラス
・設備：カーテンレールの有無（シングル・ダブル）、雨戸シャッターの有無、物干しアームの有無、網戸の有無、除草の必要性の有無
・２回の場合は、非難器具の有無と詳細、非難方法
10)角部屋の窓
有無とカーテンレールの有無（シングル・ダブル）、雨戸シャッターの有無、網戸の有無
11)ブレーカー
要領、設置場所、アンペア数
12)火災感知器
有無、設置場所、メーカー名、型式、電話番号
13)給湯器
設置場所、メーカー名、型式、電話番号
(F) 建築会社の担当者との確認事項
その物件を施工した建築会社の担当者に確認する項目です。
1)建築会社の担当者（確認した方）
会社名、部署、担当者名
2)住所の登録
・登録済か未登録か
・登録済みの場合：登録住所
・未登録の場合：誰がいつまでに登録するか
3)外構
・完了か未完了か
・未完了の場合：誰がいつまでに工事するか
4)オートロック開錠
暗証での開錠の有無、暗証番号
5)テレビ受信
・アンテナかケーブルか
・ケーブルの場合：会社名、電話番号
・対応：ＢＳの有無、ＣＳの有無
6)追い焚き付バス
有無、メーカー名、型式、電話番号
7)浴室乾燥機
有無、メーカー名、型式、電話番号
8)共用灯
有無、タイマー式か感光式か、メーカー名、型式、電話番号
9)貯水槽
有無、設置場所、メーカー名、型式、電話番号
10)増圧ポンプ
有無、設置場所、メーカー名、型式、電話番号
11)汚水槽
有無、メーカー名、型式、電話番号
12)ガス
・都市ガスかプロパンガスか
・プロパンの場合：会社名、電話番号、保証金の有無、金額
13)公共メーター
・電気：専用か否か、設置場所
・ガス：専用か否か、設置場所
・水道：専用か否か、設置場所
(G) 建築会社（施工会社）への今後の連絡先
その物件を施工した建築会社への、今後の連絡先です。
・会社名、部署、担当者名、電話番号
・施工業者一覧の有無
(H) オーナーに確認・提案する項目
オーナーとの確認事項です。
1)住居
・併用（何階）、隣地・近隣・別地の別
・併用の場合：引越日（何月何日何時頃から）
2)清掃
・定期日常清掃：何回／月
・オプション日常清掃：何回／月
・ポリッシャー・洗浄等清掃：何回／年
(I) オーナーに説明・報告・確認
オーナーに説明・報告・確認する事項です。
1)追加補正事項
有無
2)鍵預書発行
済みか否か
3)備品預書発行
済みか否か
4)申込み状況
済みか否か
5)入居者引越予定
済みか否か
6)室内内見方法
7)法定点検義務
・消防設備点検：有無、施工会社名、電話番号、未定
・ＥＶ保守点検：有無、施工会社名、電話番号、未定
・貯水槽清掃：有無、施工会社名、電話番号、未定
・建築設備点検：有無、施工会社名、電話番号、未定
・特殊建築物調査：有無、施工会社名、電話番号、未定
「追加補正事項」は、たとえば家賃保証をする場合に発生の日が変わったときの補正などです。
「内見」は内部見学のこと。内見という言葉自体は一般用語で、広辞苑には「公開せずうちうちでみること」とありますが、業界で使われている意味は「部屋のなかを見ること」です。
鍵については、オープンしっぱなしでは管理上の問題があるので、オーナーさんに朝開けてもらって夜閉めてもらうこともありますし、管理会社がそのつど開けたり閉めたりする場合もあります。
物件が遠方の場合は、近くの方にそれなりのフィーを払って開け閉めしてもらうなどの方法をとることもあります。
また鍵を近くの不動産屋さんに預けておいて、案内があった場合は「あの不動産屋さんにとりにいってください」とお願いする場合もあります。
よくあるのが、ドアポストの内側に紐でつるしておくとか、メールボックスに隠しておく、あるいはパイプスペースのなかに隠すなどの方法ですが、一定のリスクがありますから、やってはいけないことだと私は考えています。
鍵を隠しておく小さなボックスを、ドアノブに引っかけておいて、暗証番号であけると鍵が出てくる方式のものもあります。これが一番いいでしょう。
いずれにせよ、鍵は人の財産を侵すことのできる効果があるものですから、人の手にいったん鍵が渡ればそれなりのリスクがあることを認識すべきです。
たとえば合鍵をとってしまうかもしれません。
そのあと鍵交換をしなければ、その鍵でまたはいれてしまいます。くれぐれも注意しましょう。
しかし一法では、常にパッと案内できる状態でなければなりません。
お客さんがその気になって「見に行きたいと」思ったら、サッと鍵が用意できるスピード感がなければ、リーシングはうまくいいません。
したがって、鍵の管理方法は極めて大事です。「鍵の管理はこうしています」と、オーナーに説明する必要があるのではないでしょうか。
法定点検義務に関しては、引き渡し時には決まってないかもしれませんが、それを決めるようチェックし推進します。
(J) オーナーにお願い
オーナーにお願いする事項です。
1)入居者募集看板設置
可・不可
2)自社管理プレート
可・不可
3)オーナー写真撮影
可・不可
入居者募集看板は、引き渡し時以前から設置させてもらう場合もあります。
オーナーさんの写真を１枚撮っておいたほうがいい、と私は考えています。
というのは、すべての社員がオーナーさんと会う機会があるとは限りませんので、写真で人となりを実感しておくようにしたいからです。
部署によっては、オーナーさんと電話で話す機会しかない社員もいるでしょう。
写真で「この方なんだな」とわかっていたたほうが、より親密な話し方ができますし、「いつもお写真で拝見しています」なんて話もできます。
私の会社の管理ソフトには、オーナーさんの写真を貼りつけるところを用意してあります。
引き渡し時には、物件だけでなく必ずオーナーさんの写真もいただくようにしています。
オーナーさんは、意外に快く撮影に応じてくださいます。
(K) 公共機関連絡先
公共機関の連絡先を確認し、一覧にしておきます。
「いつでも確認できる」とタカをくくっていると、いざというときに思いがけず手間取ったりすることがあります。
1)役所
・支所名、電話番号
・確認：登録住所、確認した自社担当
2)電気
支社名、電話番号
3)ガス
支社名、電話番号
4)水道
支社名、電話番号
5)ＮＴＴ
支社名、電話番号
6)清掃局
・支所名、電話番号
・確認：ごみ収集に関するパンフレットの手配方法、手配した自社担当
(L) ごみ集積所配置図
ごみ集積所が敷地外にある場合に作成します。作成にあたっては、以下の２点を明確にします。
1)物件との位置関係・距離など
2)ごみ集積所看板の有無・分別方法・回収日・回収時間等
(M) 管理物件登録シート
深夜対応の２４時間電話サービスを利用しているときなどの、データベース用の管理物件登録シートです。
夜間や休日など、緊急時の対応を依頼している給排水工事業者、エレベーターメンテ会社、警備会社や、管理人室、ポンプ室の鍵などの情報を、登録します。
※{図表}管理物件シートは、書籍「アパート・マンション経営企画運営マニュアル」でご覧いただけます。
(N) 撮影箇所
物件管理およびリーシングの際に、写真が重要です。撮影もれのないよう写真撮影をします。物件管理およびリーシングということは、いい方を換えれば「記録用」と「情報発信用」ということです。
「写真を撮っておくように」と指示されても、人間のやることですから、もれはつきものです。
あとになって「なんだ、ここ撮ってないじゃないか」とか「なぜ全景がないのか」なんてことがままあるものです。
チェックシートを使って、現場で撮影することが大切です。
なお、写真は必ずデジカメで撮りましょう。表を見ると「えらくたくさんあるだなぁ〜」と思うかもしれません。
しかし、デジタル写真で物件の情報がたくさんあるかどうかは、インターネット時代のリーシングにおいては非常に重要なことです。
ブツの写真がどれだけ貯蔵されているかが、今後の集客に大きく影響します。
これからは、写真がたくさん出ている物件のほうが決まりがよくなることを、如実に実感するに違いありません。
アパート・マンション情報雑誌の物件情報は、帯情報でした。タテ１cm、ヨコ横数cmの間に、物件情報が細かい字で入っていて、それを頼りにお客さんは物件を探しました。
しかし、実際にはそんな小さな帯情報だけで「これにしよう」と決められるはずがありません。
不動産の特徴は、「100あれば100顔が違う」ことにありますから、簡単に絞り込めるはずがない。
結局は、物件を自分の目で見なければ決められないのです。
これからは、ネット技術もどんどん進んでさらに高速通信になり、大量の写真をアップすることも可能になるでしょう。
大量の写真によって、現地に行かなくても、かなり細部までその物件を確認できる時代になるでしょう。
パソコンでも携帯電話でも、そういうことが可能な時代がもうすぐ来ると思います。
そうなったときに、写真があればあるほど、情報があればあれるほど、その物件への囲い込みができるはずです。
一方では、「あまり情報をリアルに出したら決まらないのでは」と思う方がいるかもしれません。「きれいではないし、特徴もない古い物件だから、あまりお客さんによくわからないまま来させて、あとは営業で決めるんだ」と、従来型の仲介営業マンはつい思ってしまいがちでしょうが、「そうではない」と私は考えます。
情報をリアルに出せば出すほど、納得して来る人が増えるでしょう。たしかに古い、狭い、設備も悪い。しかし「この値段ならいいよ」と、わかった上で、割り切って。
たとえＣランクのアパートであっても、情報がないまま手探り状態で来るのではなくて、情報があればあれるほど、そのニーズに合致した人が来るはずですから、みんなが情報を出しはじめれば、情報のない物件には人が来なくなります。
したがって、そのときは面倒で苦労が多いかもしれませんが、いまのうちに精一杯写真を撮っておきましょう、と私は訴えたいと思います。
もちろん、築20年たっているのに新築時の写真をそのまま使ってはまずいですけどね（笑）。
写真を中心とした情報による絞り込みが事前にある程度進んでいれば、無駄な内見をしなくてもよくなりますから、探すほうも案内するほうもお互いに省力化につながります。
これからは文字情報だけではなく、写真情報が大事です。どこにいても、たとえ地球の反対側のアルゼンチンにいても、日本での部屋探しが可能な時代なのです。
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