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(A) プロパティ・マネジメントはリスク・マネジメント
収益不動産への投資は、比較的ハイリターンの事業です。
リターンのあるところ、リスクがあるのは当然なのですが、管理会社・オーナーともに、このリスクについての認識が意外に浅かったり無関心だったりするのは非常に残念なことです。
収益不動産への投資にともなう主なリスクには、次のようなものがあげられます（図表）。
※［図表 収益不動産の投資における「リスク」と「対策」］は、書籍「アパート・マンション経営企画運営マニュアル」でご覧いただけます。
こうしたリスクをヘッジしてオーナーの利益を守ることが、ＰＭの最大の役割ですし、運営（オペレーション）の柱であることを、まず私たちがしっかり認識すべきです。
もちろん、リスクのなかにはＰＭでカバーできるものとできないものがありますが、完全にカバーできないものでも、リスクを最小限にとどめるよう運営することは可能です。
プロパティ・マネジメントは、換言すれば「リスク・マネジメント」なのです。
(B) 「リスクヘッジ能力」は最大の武器
前述したように、収益不動産への投資に一定のリスクがあるのは当然です。
その「当たり前」のことを、まずオーナーにきちっと説明するべきです。
そして、そのリスクをオーナーに代わって回避するために、私たちは管理料をいただいていることを自覚するとともに、オーナーにも認識してもらうことが大切です。
リスクに直撃されて痛い目にあった経験のあるオーナーさんなら、素直に納得してくれるでしょうし、経験のないオーナーさんには、リスクの怖さを具体的に説明し理解してもらうことが大切です。
たとえば「滞納トラブル」一つをとっても、こじれれば大きなリスクになります。
賃料をとれない上に占有されて、弁護士費用を払って裁判をして、強制執行の費用まで払って解決した場合、どの程度の損失が発生するでしょうか。
賃料が７万円の場合、もろもろの費用が合計で175万円。賃料未収分と合わせれば、合計で260万円前後の損失になってしまいます。
したがって、もし私がオーナーなら５〜７％の管理料を払ってでも喜んで管理を任せるでしょう。
自分がサラリーマンをしながら、アパート経営もやっていたとします。週１〜２回の掃除ぐらいならなんとかできるかもしれませんが、入居者付けをして審査をしてもどんな人が入るかわかりません。
クレームに対応してメンテナンスをして、賃料集金、そして滞納処理……。
こんなたくさんの業務を、サラリーマンをやりながら十分にできるものでしょうか。
たった５〜７％払うだけで、それらの業務すべてを経営代行で任せられ、しかもさまざまなリスクをある程度回避できるなら安いものだ、と私は思っています。もちろん、それに見合うだけの専門知識とノウハウをもっていなければならないのは、当然です。
したがって、リスクヘッジ能力を蓄積し磨いていけば、大きな武器になることは間違いありません。
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