まえがき

1>二極化する賃貸物件

この項では、プロパティ・マネジメント業務のそれぞれについて、その概要を述べます。

ここでまず全体像を把握して、詳細は２章以降を参照してください。

　前述したように、従来型の管理会社は業務を次のように大きくわけているところが多いと思われます。

　それに対して次図表は、プロパティ・マネジメントの全体像と業務体系を記したものです。

　私は大きく分けると、以下のような９分野に分類できると考えています。

　１）〜５）は皆さんもなじみのある業務ですからよくご存じのことと思います。

　ただ、私は３）から５）までは、人、モノ、お金という視点で分類しました。

　人に対応する「入居者対応」、モノ・建物に対応する「物件対応」、お金に関するものは「出納業務」として整理し、わかりやすくしたつもりです。

　１）の「物件の評価と管理受託」は、管理を受託する際のフローで、２）はオーナーの関心が最も高い入居者づけ、「リーシング」、２）〜５）は一般的な賃貸管理業のオペレーション（運営）業務です。

　６）の「コンサルティング」はプロパティ・マネジメントの特徴であり、私が本書でいちばんいいたいことの１つかもしれません。

　２）〜５）の通常のオペレーションに忙殺されて、物件単位でその収益を考える人が、日本の管理会社にはなかなかいないのが現状です。

　したがって、６）の部分がプロパティ・マネジメント業務の「肝」となる部分ではないでしょうか。

　目立ってきた空室をいかに埋めるか、古くなってきた物件をいかに再生させるか、運営コストをいかに安くするか、PMとはいいかかえればリスク・マネジメントですから、どういう施策を最優先とするかなど、「運営の改善」を考えるのがコンサルティング業務です。

　７）の「レポーティング」は、単にオーナーさんに実績を送るだけではなく、予算の計画立案も含んでいます。

　事業計画の立案および運用履歴（トラックレコード）を報告することが、日本の賃貸管理会社は苦手であり遅れている部分だと指摘されています。レポーティングは今後の大きな課題といえるでしょう。

　８）の「データベース」ですが、通常の管理会社は管理物件が一定の戸数になれば管理ソフト、コンピュータシステムを導入するのが普通です。そこでに入力という作業が発生します。

　しかし、ただ入居者や連帯保証人の情報をいくら入力しても、そんなに大きな意味はありません。

　スタッフが「なぜこのデータを入れておかなければいけないのだろう」と疑問を抱くケースもしばしばあるようです。

　管理ソフトの使い勝手は、入居者や連帯保証人のデータを入れるためだけにあるのではありません。

　大きく分けて２つの意味がある、と私は考えています。

　それは、賃料集金のマッチングと運用履歴を残すことです。

　そうしたデータの分析をもとにして、収益改善提案などのコンサルティングが可能になるからです。

　９）の「管理受託営業」は、９項目中でも最も重要な項目だと考えています。

　物件の仕入れがなければ、管理会社も仕事が始まりません。管理受託をいかに獲得するかの営業フローをまとめてあります。

　ここが充実していなければ会社は発展しませんし、お金も回ってない、と肝に銘じたいものです。

　また、新築企画やリニューアル企画が通らなければ建築会社の仕事も発生しませんから、建築会社にとっても大切な項目です。

　この９）が１）の「物件の評価と管理受託」に連動し、９項目の業務が円運動のようにスムースに回転するのがプロパティ・マネジメント業務の理想形といえるでしょう。

　なお、実際には管理会社のスタッフ１人ひとりは、いずれかの業務を中心に担当するケースがほとんどだと思われます。

　しかし、その分野のプロフェッショナルになると同時に、全体の業務体系を俯瞰的に理解して、常にオーナーの利益を最大化するために腐心するよう心がけていただきたいと思います。

※［図表］プロパティ・マネジメントの業務体系は、書籍「アパート・マンション経営企画運営マニュアル」でご覧いただけます。

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